Frans

1. Les taux d'intérêt bas font monter les prix de l'immobilier

Un taux d'intérêt bas permet d'emprunter à des conditions avantageuses pour acheter un logement. À court terme, cela permet à un acheteur d'emprunter davantage. La capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant qu'un acheteur peut emprunter pour acheter un logement par rapport à son revenu, augmente. En raison de la concurrence entre les acheteurs, tous les acheteurs peuvent payer plus, ce qui fait monter les prix. En outre, les investisseurs reçoivent moins lorsqu'ils investissent dans des placements à taux fixe tels que les obligations, les bons de caisse, etc. Ils optent donc souvent pour investir dans l'immobilier qu'ils louent... Une demande accrue d'immobilier signifie des prix plus élevés. Le taux d'intérêt est déterminé par la Banque centrale européenne. En juin 2024, la Banque centrale européenne a abaissé le taux d'intérêt. Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire sur 20 ans à taux fixe est actuellement d'environ 3 % (19 septembre 2024). Cela pourrait donner un peu de répit aux nouveaux acheteurs.

2. La limitation de l'offre de terrains à bâtir par le gouvernement flamand fait monter les prix

Le Plan d'aménagement du territoire en Flandre vise à rendre impossible l'utilisation de nouveaux terrains à partir de 2040. Déjà aujourd'hui, la construction de logements, en particulier avec un (grand) jardin, est fortement restreinte par les plans de secteur, les Plans structurels spatiaux flamands et le basculement de la construction. L'obtention d'un permis d'urbanisme devient de plus en plus un calvaire administratif et la sécurité juridique est perdue. Une légère augmentation de la population et une diminution de la taille des ménages (des familles plus petites) entraînent une demande accrue de logements. La limitation de l'offre de terrains à bâtir combinée à une demande accrue entraîne une hausse des prix des terrains et des logements. L'espace de vie est réduit. Selon le gouverneur de la Banque nationale, M. Pierre Wunsch, environ 70 % de la hausse des prix des logements serait due à la rareté des terrains à bâtir (interview dans De Tijd du 26 février 2022).

3. Les normes énergétiques plus strictes imposées par les autorités européennes et le gouvernement flamand entraînent des coûts plus élevés pour la construction et la rénovation des logements

Les exigences imposées par le gouvernement flamand lors des rénovations deviennent régulièrement plus strictes et coûteuses. Des exigences sont imposées pour l'isolation du toit et des murs, les menuiseries, l'installation de chauffage avec des systèmes coûteux comme la cogénération (un vrai gouffre d'électricité !), la ventilation, le chauffe-eau solaire, les panneaux solaires et les études énergétiques. Ces lourds investissements ne sont que partiellement compensés par une facture énergétique réduite, des subventions (lisez des impôts plus élevés) et une réduction des taxes foncières. Les coûts d'entretien (remplacement des pompes) et les coûts d'électricité des pompes à chaleur et de la ventilation doivent également être pris en compte. L'obligation de rénovation est le coupable ici, créée par le gouvernement flamand. Personnellement, je conseille aux acheteurs d'adopter une attitude pragmatique. Faites ce qui est nécessaire pour aligner le score avec l'obligation actuelle. L'horizon 2050 est encore loin, et les normes changeront souvent. Avec des interventions ciblées (isolation du toit, double vitrage, installation de quelques panneaux solaires, nouvelle chaudière à condensation), le score peut généralement être suffisamment réduit pour répondre aux exigences actuelles.

4. La hausse des coûts de la facture d'électricité

Lors de la libéralisation du marché de l'électricité, des prix plus bas nous avaient été promis. Selon la Vreg, le prix de l'électricité pour un ménage moyen (3 500 kWh/an avec un tarif double) a augmenté de 33,51 % entre janvier 2015 et octobre 2020. Selon la Vreg, le tarif de nuit bon marché devrait être supprimé le 1er juillet 2022. La facture d'électricité se compose à 28 % de coûts de réseau, à 32 % de diverses taxes (une douzaine en Flandre), à 17 % de TVA et à 23 % d'électricité (source : CREG). Pendant ce temps, le gouvernement fédéral promet des investissements massifs dans les centrales à gaz, l'énergie éolienne et les panneaux solaires (lisez des taxes et/ou des impôts plus élevés) et la fermeture de la plupart des centrales nucléaires. Combinez cela avec une réduction obligatoire des émissions de CO2 imposée par les autorités européennes (avec des sanctions ou l'achat de droits d'émission à l'étranger) et une augmentation de la consommation d'électricité pour la recharge des voitures électriques, la cogénération et la ventilation. La rareté, l'achat d'électricité à l'étranger (énergie éolienne, nucléaire et lignite) et des prix plus élevés semblent être la conséquence logique...

5. Les taxes sur l'eau

La plus grande partie de la facture d'eau est constituée des redevances pour l'évacuation de l'eau et l'épuration des eaux usées imposées par l'Agence flamande de l'environnement. Les propriétaires de maisons rurales sont tenus d'installer une station d'épuration des eaux.

6. La mentalité de l'Empereur Coûteux du gouvernement flamand

Le gouvernement flamand a une tendance irrésistible à imposer de plus en plus d'exigences et de règlements, ce qui entraîne des procédures lourdes, des coûts supplémentaires (architectes, spécialistes, achat de matériaux et techniques vieillies authentiques, coûts de dépollution, augmentations fictives des certificats énergétiques pour le chauffage à l'électricité ou les pièces non chauffées, etc.) et un logement plus coûteux. Les nombreuses "zones spéciales" ou propriétés protégées avec des exigences supplémentaires pour la construction ou la rénovation entraînent des coûts supplémentaires. Pensez aux maisons classées comme patrimoine protégé, monument protégé ou situées dans un paysage ou un site urbain ou villageois protégé, les taxes imposées pour construire dans certaines zones, la réglementation stricte concernant les changements d'affectation, l'interdiction de construire dans certaines zones, les exigences imposées aux aménageurs, la réglementation de l'amiante et le certificat d'amiante obligatoire à partir du 23 novembre 2022, la réglementation relative aux déchets, le décret sur la dépollution des sols, les mesures imposées par l'évaluation de l'eau, les zones WORG (ou était-ce WURG ?) ... La liste est interminable et s'allonge chaque année.

7. Logement à louer avec confort obligatoire...

Les bailleurs sont contraints, par les normes de qualité flamandes pour les logements locatifs, de veiller à ce que le logement loué offre un confort suffisant et soit sûr. Cela nécessite des investissements supplémentaires. Un logement acceptable avec peu de confort ne peut plus être loué. Les locataires, qui parfois causent eux-mêmes des problèmes, abusent des contrôles de Wonen Vlaanderen pour faire pression sur les propriétaires et ne pas payer leur loyer. Le propriétaire est contraint de faire des investissements toujours nouveaux qu'il essaie ensuite de répercuter sur le locataire. De nombreux propriétaires jettent l'éponge écœurés, et le logement locatif est vendu ou reçoit une autre destination. Pour les locataires

de la tranche de revenus la plus basse, le droit au logement est menacé car ils ne trouvent plus de logements abordables. Les logements sociaux (lisez logement subventionné) ne sont disponibles qu'en quantité limitée. Les "logements sociaux à vendre" arrivent sur le marché avec des prix qui peuvent atteindre jusqu'à 250 000 €. Les subventions pour les loyers ont été introduites, mais elles sont soumises à des conditions strictes de revenu et aux normes de qualité imposées par Wonen Vlaanderen, ce qui boucle la boucle.

8. La suppression du bonus logement

Au cours des dernières années, le montant des remboursements de prêts pouvant être déduit du revenu a été progressivement réduit pour la première résidence. L'année dernière, cette mesure pour la résidence principale a été supprimée en Flandre. Sur la durée du prêt, cela peut entraîner pour un couple avec enfants une augmentation des impôts de plus de 30 000 € sur 20 ans. Une réduction de 1 % des droits d'enregistrement ne compense évidemment pas cela. Récemment, le gouvernement flamand a approuvé une mesure réduisant encore les droits d'enregistrement pour l'achat d'une première et unique maison de 6 % à 3 %. Tous les actes notariés passés à partir du 01.01.2022 relèvent de cette mesure.

9. L'obsession pour des terrains propres

Une mention spéciale mérite l'Agence publique des déchets de Flandre (OVAM). Les études de sol et les assainissements ont entraîné des coûts importants, parfois astronomiques, pour certains propriétaires. Pour certains propriétaires, la facture a été atténuée par l'intervention de Promaz. D'autres biens sont devenus définitivement invendables en raison des coûts élevés qu'entraîne un assainissement.

Un nouveau venu est le coût des études archéologiques imposées dans certains projets de construction.

10. Où se trouve la limite ?

Début 2020, la Banque nationale a imposé aux banques l'obligation d'appliquer un taux de couverture (c'est-à-dire le pourcentage de la valeur du logement qui peut être emprunté) de 80 % maximum pour la plupart des prêts hypothécaires. En 2021, une réglementation a été mise en place permettant aux banques de consentir 35 % des prêts avec un ratio supérieur à 90 %. Les banques exigent également que des prêts supplémentaires soient contractés pour les travaux de rénovation. Certains acheteurs ne peuvent donc plus contracter de prêt hypothécaire faute de fonds propres suffisants et sont contraints de rester locataires.

L'âge auquel un couple a acheté son premier logement était de 31 ans en 2007. Fin 2019, il était déjà passé à 36 ans. Pour les personnes seules, cet âge est passé de 34 à 37 ans. (Source : Immotheker-Finotheker). Selon le baromètre des notaires, l'âge moyen des acheteurs en 2020 était déjà de 42 ans.

En Flandre, il y avait, selon le Steunpunt Welzijn, Gezondheid en Gezin, 19 547 sans-abris en 2023.