10 overheidsmaatregelen die wonen in Vlaanderen onbetaalbaar maken Delen

1. De lage intrestvoeten drijven de prijzen van vastgoed op

Een lage intrestvoet maakt het mogelijk voordelig te lenen om een woning te kopen. Op korte termijn laat het een koper toe meer te lenen. De leningscapaciteit d.i. het bedrag dat  een koper kan lenen om een woning te kopen ten opzichte van zijn inkomen, verhoogt. Door de concurrentie tussen de kopers kunnen alle kopers meer betalen wat de prijzen opdrijft. Daarnaast krijgen investeerders minder wanneer ze beleggen in vastrentende beleggingen zoals obligaties, kasbons,.... Ze opteren daarom dikwijls om te beleggen in vastgoed dat ze verhuren... Meer vraag naar vastgoed betekent hogere prijzen. De intrestvoet wordt bepaald door de Europese centrale bank. In juni 2024 werd de intrestvoet door de Europese centrale bank verlaagd. De intrestvoet van een hypothecaire lening op 20 jaar met vaste intrestvoet bedraagt momentele ongeveer 3%. (19 september 2024). Dit zou wat ademruimte kunnen geven aan nieuwe kopers.

2. De beperking van het aanbod van bouwgrond door de Vlaamse Overheid drijft de prijs op

Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen wil het in gebruik brengen van nieuwe ruimte vanaf 2040 onmogelijk maken. Ook nu reeds wordt het bouwen van woningen, zeker met een (grote) tuin sterk aan banden gelegd door de gewestplannen, de Ruimtelijke Structuurplannen Vlaanderen en de bouwshift. Het bekomen van een vergunning voor stedenbouwkundige handelingen is steeds meer een administratieve lijdensweg en de de rechtszekerheid is zoek. Een licht stijgende bevolking en gezinsverdunning (kleinere gezinnen) leiden tot een grotere vraag naar woningen. De beperking van het aanbod van bouwgrond in combinatie met hogere vraag leidt tot hogere prijzen van de grond en de woningen. De leefruimte wordt ingeperkt. Volgens de gouverneur van de nationale bank, Dhr. Pierre Wunsch zou ongeveer 70% van de stijging van de woningprijzen te verklaren zijn door de schaarste aan bouwgronden (interview in de tijd van 26 februari 2022).

3. De strengere energienormen opgelegd door de Europese overheden en de Vlaamse Overheid leiden tot hogere kosten voor het bouwen en renoveren van woningen.

Op regelmatige basis worden de eisen die door de Vlaamse Overheid worden opgelegd bij de renovatie steeds strenger en duurder. Er worden eisen opgelegd voor dak- en muurisolatie, schrijnwerk, verwarmingsinstallatie met dure systemen als warmtekrachtkoppeling (een echte elektriciteitsvreter!), ventilatie, zonneboiler, zonnepanelen en energiestudies. Deze zware investeringen worden slechts gedeeltelijk gecompenseerd door een minder hoge energierekening en subsidies (lees hogere belastingen) en lagere onroerende voorheffing. Ook de onderhoudskosten (vervanging pompen) en elektriciteitskosten van warmtepompen en ventilatie moeten in rekening worden gebracht. De renovatieplicht is hier de boosdoener gecreerd door de Vlaamse Overheid. Persoonlijk raad ik kopers een pragmatische houding aan. Doe wat noodzakelijk is om de score in lijn te brengen met de huidige verplichting. De horizon van 2050 is nog ver af en de normen zullen nog dikwijls wijzigen. Mits gerichte ingrepen (isolatie dak, dubbel glas, plaatsen van een aantal zonnepanelen, nieuwe condensatieketel) kan de score meestal voldoende verlaagd worden om aan de huidige verplichtingen te voldoen.

4. De stijgende kosten van de elektriciteitsrekening

Bij de vrijmaking van de elektriciteitsmarkt werden ons lagere elektriciteitsprijzen beloofd. Volgens de Vreg steeg de prijs voor elektriciteit voor een gemiddeld gezin (3500 Kwh/jaar met tweevoudig tarief) tussen januari 2015 en oktober 2020 met 33.51%. Volgens de Vreg zou het goedkopere nachttarief op 1 juli 2022 worden afgeschaft. De elektriciteitsfactuur bestaat voor 28% uit netkosten, 32% uit allerhande heffingen(een dertiental in Vlaanderen), 17% BTW en 23% is elektriciteit (bron CREG). Ondertussen belooft de federale regering massale investeringen in gascentrales, windenergie en zonnepanelen (lees hogere heffingen en/of belastingen) en de sluiting van de meeste kerncentrales. Combineer dit  met een verplichte vermindering van de CO2-uitstoot opgelegd door de Europese overheid (met strafheffingen of aankoop van uitstootrechten in het buitenland) en een verhoogd elektriciteitsgebruik voor het opladen van elektrische wagens en warmtekrachtkoppeling en ventilatie. Schaarste, aankoop van elektriciteit in het buitenland (windenergie, nucleair en bruinkool) en hogere prijzen lijken het logisch gevolg....

5. De heffingen op het water

Het grootste deel van de factuur voor water bestaan uit de heffing voor de afvoer van het water en de zuivering van het afvalwater opgelegd door de Vlaamse Milieumaatschappij. Eigenaars van landelijke woningen worden verplicht een waterzuiveringsinstallatie te installeren.

 6. De Keizer Kostermentaliteit van de Vlaamse Overheid

De Vlaamse Overheid heeft de onbedwingbare neiging steeds meer eisen en reglementen op te leggen wat leidt tot zware procedures, bijkomende kosten (architecten, specialisten, aankoop authentiek verouderd materiaal en technieken,  saneringskosten, fictieve verhogingen van energiecertificaten voor verwarming met elektriciteit of onverwarmde ruimtes,.......) en duurder wonen.  De vele "bijzondere gebieden" of beschermde eigendommen met bijkomende eisen om te (ver)bouwen brengen bijkomende kosten met zich mee. Denk hierbij aan de woningen erkend als beschermd erfgoed,  beschermd monument of gelegen in een beschermde landschap en stads- of dorpsgezicht, de heffingen die opgelegd worden om te bouwen in bepaalde gebieden, de strenge reglementering ivm de bestemmingswijzigingen, het bouwverbod in bepaalde gebieden, de eisen die opgelegd worden aan verkavelaars, de asbestreglementering en het verplichte asbestattest vanaf 23 november 2022, de reglementering i.v.m. afvalstoffen, het bodemsaneringsdecreet, de maatregelen opgelegd door de watertoets, WORG-gebieden (of was het WURG?)..... De lijst is eindeloos en wordt elk jaar langer.

7. Woning te huur met verplicht comfort.....

Verhuurders worden via de Vlaamse kwaliteitseisen voor een huurwoning gedwongen te zorgen dat de verhuurde woning voldoende comfort biedt en veilig is. Dit vereist bijkomende investeringen.  Een aanvaardbare woning met weinig comfort mag niet meer verhuurd worden. Huurders, die soms zelf gebreken veroorzaken, maken misbruik van de controles door Wonen Vlaanderen om verhuurders onder druk te zetten en hun huur niet te betalen. De verhuurder wordt gedwongen tot steeds nieuwe investeringen die hij op zijn beurt probeert door te rekenen aan de huurder. Veel verhuurders gooien gedegouteerd de handdoek in de ring en de huurwoning wordt verkocht of krijgt een andere bestemming. Voor de huurders in de laagste inkomensklasse  wordt het recht op wonen bedreigd omdat zij geen betaalbare woning meer vinden.  Sociale woningen (lees gesubidieerd wonen) zijn immers maar in beperkte mate beschikbaar. "Sociale koopwoningen" komen op de markt met prijzen die tot 250000€ kunnen oplopen. Huursubsidies werden ingevoerd, maar zijn gebonden aan strikte inkomensvoorwaarden en de kwaliteitsnormen opgelegd door Wonen Vlaanderen, wat de cirkel rond maakt.

8. De afschaffing van de woonbonus

In de voorbije jaren werd het bedrag van de aflossing van de lening dat in mindering kon worden gebracht van het inkomen geleidelijk teruggeschroefd voor de eerste woning. Vorig jaar werd deze regeling voor de hoofdverblijfplaats afgeschaft in Vlaanderen. Over de duur van de lening kan dit voor een koppel met kinderen over 20 jaar leiden tot een hoger te betalen belasting van meer dan 30000€. 1% minder registratierechten maakt dit natuurlijk niet goed. Recent keurde de Vlaamse regering een maatregel goed die de registratierechten bij aankoop van de eerste enige eigen woning bijkomend verlaagde van 6 % naar 3%. Alle notariële aktes die verleden worden vanaf 01.01.2022 vallen onder de maatregel.

9. De obsessie voor zuivere grond.

Een bijzondere vermelding verdient de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij OVAM. Bodemonderzoeken en saneringen hebben grote en soms astronomische kosten meegebracht voor sommige eigenaars. De rekening werd voor sommige eigenaars gemilderd door tussenkomst van Promaz. Andere eigendommen zijn definitief onverkoopbaar geworden door de hoge kosten die een sanering met zich mee brengt.

Een nieuwkomer zijn de kosten voor archeologisch onderzoek dat bij sommige bouwprojecten wordt opgelegd.

10. Waar ligt de grens?

Begin 2020 legde de Nationale Bank de banken de verplichting op om voor de meeste hypothecaire leningen een dekkingsgraad (d.i. het percentage van de waarde van de woning die kan ontleend worden) van maximaal 80% op. Ondertussen werd in 2021 een regeling ingevoerd waardoor banken 35% van de leningen mogen verstrekken met een quotiteit hoger dan 90%. Banken eisen ook dat er wordt bijgeleend voor renovatiewerken. Sommige kopers kunnen hierdoor niet langer een hypothecaire lening afsluiten omdat ze over onvoldoende eigen middelen beschikken en blijven dus noodgedwongen huren.

De leeftijd waarop een eerste woning werd aangekocht door een koppel bedroeg in 2007 31 jaar. Eind 2019 was dit al opgelopen tot 36 jaar. Voor alleenstaanden was dit gestegen van 34 naar 37 jaar. (bron Immotheker-Finotheker) Volgens de notarisbarometer bedroeg de gemiddelde leeftijd van een koper in 2020 reeds 42 jaar.

In Vlaanderen waren er in 2023 volgens het Steunpunt Welzijn, Gezondheid en Gezin 19.547 daklozen en thuislozen.